Как взять ипотеку на 20 лет, а выплатить её — за семь

Я расскажу, как с помощью небольших, но регулярных действий можно существенно уменьшить срок кредита и сократить переплату по банковским процентам. Я сама проходила этот путь: за шесть лет погасила четыре ипотеки. Почему-то люди не верят, что это возможно с обычной зарплатой и без помощи богатого мужа. Не верят в силу маленьких действий.

Возьмём стандартную квартиру, которую покупают в регионах России. Данные по кредиту будут выглядеть так:

В нашем примере зарплата равна 100 000 рублей, но все те же действия можно проворачивать и если общий доход семьи будет равен этой сумме. Алгоритм наших действий прост:

1. Доводим ежемесячный платеж до 25 000 рублей в месяц

Сначала планируем регулярные досрочные погашения, это помогает сократить срок кредита. Размер ежемесячного платежа при этом не пересчитывается, мы увеличиваем его для себя. Обязательный платеж — 19 300 рублей в месяц. Давайте доведем его до 25 000 рублей за счёт того, что сверху будем вносить досрочно каждый месяц 6 000 рублей. Уже одно это действие сокращает переплату по кредиту более чем в два раза. По итогу она составит 1 288 500 вместо первоначальных 2 630 000. И уменьшит срок кредита на 9 лет — до 2031 года.

2. Вносим налоговые вычеты в досрочное погашение

Мы получаем налоговые вычеты: они положены любому россиянину при покупке квартиры. Их тоже направляем на досрочное погашение.

Подробно рассчитать налоговый вычет можем в специальном калькуляторе на сайте банка, в котором берём кредит. Вводим туда все измеримые данные: сумму покупки, сумму кредита, его срок, процентную ставку, зарплату, досрочные погашения. Все это влияет на размер процентов и вычета.

В нашем случае расчет получился таким: итоговый налоговый вычет за проценты — 601 900 рублей, а вычет со стоимости жилья — 260 000 рублей. Максимально возможный налоговый вычет с уплаченных процентов — 341 900 рублей. Но мы такой большой вычет не получим, потому что ипотеку погасим досрочно и процентов заплатим меньше. А ещё потому что наша зарплата — 100 000 рублей: вычет рассчитывается, исходя из суммы уплачиваемых налогов.

Максимальный вычет, который мы получим — 156 000 рублей.

Квартиру мы покупаем в декабре 2020 года, на вычет подаем в 2021 году. Ближе к маю можем наконец-то получить эти 156 000 рублей единовременно и внести их в качестве досрочного платежа.

Теперь давайте считать следующий год. Калькулятор изначально посчитал все суммы вычета с нарастающим итогом, и в 2021 году эта сумма будет равна 286 800 рублей. Отнимем наш максимальный вычет, который получили в мае и внесли досрочно — 156 000 рублей. Итого имеем 130 800 рублей — это сумма вычета на 2022 год, которую мы получим за 2021 год.

Вносим эти деньги на уменьшение срока. Те же действия проделаем для третьего года: программа рассчитала нам сумму вычета с нарастающим итогом 308 915 рублей, из них вычитаем обе суммы (и 156 000, и 130 800), получается 22 115 рублей.

Вносим эти деньги в досрочный платеж. После этих действий переплата составит 873 900 рублей, а разница между ней и первоначальной — 1 756 000 рублей. Срок кредита уменьшается еще на несколько лет — полное погашение до мая 2029 года.

На примере я показываю, что вы вносите вычеты первые два года, но на деле вы можете делать это каждый год. Ежегодно сумма будет уменьшаться, потому что меньше будет сумма уплаченных процентов, а сам вычет будет рассчитываться именно от нее. Мы договаривались, что квартира стоит 2 500 000 рублей, но заемщиков может быть несколько. Например, два. Значит второй человек тоже может претендовать на вычет и получить с первоначального взноса 500 000×13% = 65 000 рублей. Эту сумму вносим в досрочное погашение.

Как малому и среднему бизнесу расплатиться с долгами за 5 шагов

Инструкция финансового консультанта

3. Можно внести маткапитал, но для примера я его брать не стала

Третьим пунктом мог бы стать материнский капитал: его внесение тоже существенно уменьшило бы срок нашего кредита. Маткапитал равен 616 617 рублей за второго ребёнка и 466 617 рублей за первого ребёнка. Конечно, если бы мы внесли такие суммы досрочно, мы бы скостили себе из ипотеки ещё года 3-4 как минимум.

Но я умышленно не беру для примера маткапитал, потому что люди находятся в разных условиях, с уникальными ситуациями в семьях. Может быть вы даже использовали маткапитал в качестве первого взноса. Просто знайте о такой возможности, если она у вас есть, и обязательно ей пользуетесь.

9 книг для ведения личных финансов

Как зарабатывать больше, тратить меньше и заставлять деньги работать

4. Запланируем разовые досрочные погашения (премии)

Дальше планируем нерегулярные погашения. Начнем с новогодних премий, которые многие получают в декабре (эту выплату еще называют тринадцатой зарплатой). Поскольку мы предположили, что у нашего заёмщика зарплата 100 000 рублей, допускаем, что в конце декабря он получает премию 50 000 рублей.

Вносить ее целиком в досрочное погашение неправильно. Наш мозг нужно наградить за то, что он весь год работал, и дать возможность потратить часть денег по своему усмотрению. Иначе у вас сложится впечатление, что вы работаете только на ипотеку. Из 50 000 половину можно потратить на подарки или развлечения. А остаток в 25 000 рублей внести в досрочное погашение кредита.

5. Сократим расходы на 20% (отпуск, подарки, импульсные траты)

Предположим, что наш заемщик каждый год ездит летом в отпуск и тратит на него сумму в районе 120 000 рублей. Давайте уменьшим расходы на отпуск — заметьте, я не призываю отказаться от него, только уменьшить затраты на него. Потратим, к примеру, не 120 000 рублей, а 100 000. Эти 20 000 будут почти незаметны. Возьмите попроще гостиницу или потратьте меньше денег на трансфер, спланировав путешествие заранее. Или не купите сувениры, но внесите 20 000 рублей в досрочное погашение кредита.

И так делаем три года подряд. Итого 60 000 рублей на досрочное погашение.

У нашего заемщика и у его жены есть любящие родители, которые каждый год на дни рождения детям дарят по 5 000 рублей. В сумме получается не меньше 10 000 рублей в год. Эти деньги можно потратить на какую-нибудь ерунду. А можно запланировать их внесение в досрочное погашение кредита.

Что в итоге

Давайте посмотрим на результат и увидим, насколько изменилась переплата по нашему кредиту и срок нашей ипотеки. Вспомним все, что мы вносили: ежемесячные досрочные погашения (6 000 рублей дополнительно к обязательным 19 000 рублей), наши налоговые вычеты (за три года), половину премии (за три года), три года уменьшали стоимость отпуска и 10 000 рублей вносили от любящих родителей.

Итого: переплата равна 733 170 рублей, вместо 2,6 млн, как если бы мы ничего не делали. Посмотрим на самое интересное: на срок! Изначально срок погашения кредита был в ноябре 2040 года, сейчас же срок полного погашения приходится на май 2028 года.

7,5 лет — наглядно и убедительно, не так ли? Надеюсь, что мне удалось донести основную идею: ипотеку нужно гасить досрочно и ее не нужно бояться.